Die Aufgaben
- Objekte besichtigen und Unterlagen auswerten
- Marktwerte nach ImmoWertV ermitteln
- Beleihungswerte nach BelWertV ableiten
- Bauzustand, Lage und Drittverwendbarkeit einschätzen
- Gutachten schreiben und gegenüber der Marktfolge vertreten
Was die Rolle zahlt
Monatsbrutto auf den einzelnen Stufen des Weges in diese Rolle. Es sind Orientierungswerte; was ein Haus tatsächlich zahlt, hängt am Tarif, an der Entgeltgruppe und an der Größe des Instituts.
entspricht 16.800 € im Jahr
entspricht 46.800 € im Jahr
Mit 2–3 Jahren Erfahrung
4.400–5.600 €
Orientierungswerte für angestellte Gutachter in Kreditinstituten. Die Eingruppierung folgt dem jeweiligen Tarifvertrag und der Bewertungskompetenz; mit HypZert-Zertifizierung liegt sie in den oberen Tarifgruppen, selbständige Sachverständige rechnen nach Honorar. Die untere Stufe ist die Vergütung während der Ausbildung oder eines dualen Studiums.
Was macht ein Immobiliengutachter in einer Bank?
Jede Immobilienfinanzierung braucht einen Wert, an dem sich die Sicherheit messen lässt. Diesen Wert ermittelt der Gutachter, und er tut es in zwei Größen. Der Marktwert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung beschreibt, was das Objekt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde; der Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung ist bewusst vorsichtiger und beschreibt den Wert, der bei einer langfristigen Betrachtung dauerhaft erwartet werden kann. Für Pfandbriefbanken ist die BelWertV zwingend, andere Institute wenden sie oder gleichwertige Verfahren an.
Angewandt werden Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren, je nach Objektart. Bei einer Eigentumswohnung in einer Großstadt ist das Vergleichswertverfahren tragend, bei einem vermieteten Geschäftshaus das Ertragswertverfahren, bei einem Spezialobjekt in dünn besiedelter Lage steht die Frage der Drittverwendbarkeit im Vordergrund – ein Reithof ist kein Wohnhaus mit Nebengebäude.
Der Arbeitsalltag
Ein Gutachten beginnt mit Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Mietverträge, Teilungserklärung, Energieausweis. Danach folgt die Besichtigung, sofern sie nach der Wertklasse vorgeschrieben ist – für Kleindarlehen erlaubt die BelWertV vereinfachte Verfahren, oberhalb der Grenzen ist ein vollständiges Gutachten mit Innenbesichtigung verlangt. Dann wird gerechnet und geschrieben.
Wichtig ist die organisatorische Stellung. Die Bewertung ist von der Kreditentscheidung getrennt; wer bewertet, darf am Abschluss des Kredits kein Interesse haben. Das führt zu Gesprächen, in denen Vertrieb oder Kunde einen höheren Wert erwarten, und die Aufgabe besteht darin, den ermittelten Wert zu belegen statt zu verhandeln.
Belastend sind die Menge und die Haftung. In Zeiten hoher Nachfrage stapeln sich die Aufträge, Notartermine drängen, und jedes Gutachten trägt den Namen des Verfassers. Bei Zwangsverwertungen Jahre später wird geprüft, ob der Wert damals nachvollziehbar war. Dazu die Außentätigkeit: Besichtigungen bedeuten Fahrten, bei jedem Wetter, gelegentlich in Objekte, die niemand freiwillig betritt.
Was die Rolle verlangt
Üblich ist ein Studium in Bauingenieurwesen, Architektur, Geografie oder Immobilienwirtschaft, ergänzt durch eine Bewertungsausbildung; auch Bankkaufleute mit langer Erfahrung in der Immobilienfinanzierung gehen diesen Weg. Der anerkannte Nachweis in der Kreditwirtschaft ist die Zertifizierung nach HypZert, gestuft für Standardobjekte und für Objekte mit besonderen Anforderungen. Sie verlangt Berufserfahrung, eine Prüfung und regelmäßige Rezertifizierung.
Fachlich braucht es Bautechnik, Baurecht und Sachenrecht, dazu Marktkenntnis in der eigenen Region. Persönlich braucht es die Bereitschaft, einen unbequemen Wert aufzuschreiben und ihn zu vertreten.
Was man verdient
Angestellte Gutachter steigen meist zwischen 3.700 und 4.100 Euro brutto im Monat ein, mit Zertifizierung und Erfahrung zwischen 4.400 und 5.600 Euro, dazu die tarifliche Sonderzahlung. Grundlage ist der TVöD-Sparkassen, der Tarifvertrag für das private Bankgewerbe oder das genossenschaftliche Tarifwerk; die Eingruppierung hängt an der Bewertungskompetenz und an der Objektklasse. Selbständige Sachverständige rechnen nach Aufwand und Objektwert; belastbare Durchschnittsangaben gibt es dafür nicht, weil Auftragslage und Spezialisierung alles bestimmen.
Wie es weitergeht
Ein Weg führt über die höhere HypZert-Stufe in die Bewertung gewerblicher und komplexer Objekte, ein zweiter in die Leitung einer Bewertungseinheit, ein dritter in die Selbständigkeit oder zu einem Sachverständigenbüro. Und weil Bewertung und Kreditrisiko zusammenhängen, ist der Wechsel in Kreditanalyse, Sanierung oder Immobilienportfoliosteuerung eine naheliegende Fortsetzung.
Das sollten Sie mitbringen
Stärken
- • Genauigkeit bei Unterlagen und Maßen
- • Unabhängigkeit im Urteil
- • Ortskenntnis und Marktgespür
- • Schreibfähigkeit für belastbare Gutachten
Studium & Vorwissen
- • Immobilienbewertung
- • Bau- und Planungsrecht
- • Grundbuch- und Sachenrecht
- • Bautechnik
Ein Studium ist für diese Rolle nicht in jedem Fall nötig: Der übliche Weg in eine Bank führt über die Ausbildung zum Bankkaufmann und die Weiterbildung zum Bankfachwirt. Entscheidend ist seltener der Abschluss als die Abteilung, in der man vorher gesessen hat.
Wo gearbeitet wird
- Bewertungseinheit einer Sparkasse
- Genossenschaftsbank oder Verbundinstitut
- Pfandbriefbank oder Hypothekenbank
- Sachverständigenbüro
Wie es danach weitergeht
- HypZert-Zertifizierung für Standard- oder Spezialobjekte
- Spezialisierung auf gewerbliche Immobilien
- Marktwertgutachten für Dritte
- Leitung der Bewertungseinheit
Häufige Fragen
Wie lange dauert der Weg zum Immobiliengutachter?
Üblich sind 60 Monate (5 Jahre) von der Ausbildung bis in die Rolle. Wer über ein Studium einsteigt, ist meist schneller dort; wer aus einer anderen Abteilung wechselt, braucht länger.
Was verdient man als Immobiliengutachter?
Zum Berufseinstieg rund 3.900 Euro brutto im Monat. Mit zwei bis drei Jahren Erfahrung liegt die Spanne meist zwischen 4.400 und 5.600 Euro.
Welche Voraussetzungen braucht man?
Erwartet wird Bauingenieurwesen, Architektur oder Immobilienwirtschaft, mit Zertifizierung. Fachlich geht es um Immobilienbewertung, Bau- und Planungsrecht, Grundbuch- und Sachenrecht und Bautechnik; persönlich zählen vor allem Genauigkeit bei Unterlagen und Maßen, Unabhängigkeit im Urteil, Ortskenntnis und Marktgespür und Schreibfähigkeit für belastbare Gutachten.
Wie geht es von dieser Rolle aus weiter?
Typische Wege sind HypZert-Zertifizierung für Standard- oder Spezialobjekte, Spezialisierung auf gewerbliche Immobilien, Marktwertgutachten für Dritte oder Leitung der Bewertungseinheit. Das Gehalt liegt dann meist zwischen 4.400 und 5.600 Euro brutto im Monat.